Вернуться в оглавление №885

Государство оживило ипотеку

К середине нынешнего лета активность банков на ипотечном рынке, как и спрос на их услуги, заметно возросла в сравнении с началом года. Главным образом — в связи с запуском госпрограмм по реанимированию ипотечного рынка. Банки с госучастием начали выдавать ипотеку по фиксированной ставке 11% годовых в рублях. В рамках программ кредитования по стандартам АИЖК, которые доступны не только банкам с госучастием, ипотека на жилье с оформленным правом собственности выдается под 10–11,7%. Одним из преимуществ ипотечных программ большинства частных банков остается возможность получения кредитов с подтверждением дохода «в свободной форме».

По оценкам аналитиков кредитного брокера «Фосборн Хоум», в июне среднероссийские процентные ставки по ипотеке в рублях составили 11,25%, в долларах США — 9%. Дальнейшего снижения ставок, по мнению брокера, в ближайшее время ожидать не приходится. Судя по всему, с таким мнением согласны и ростовские банки, которые после долгого затишья начали выдавать ипотечные кредиты. В опрошенных банках нынешнее лето называют поворотным для рынка: объемы ипотеки в сравнении с аналогичным периодом прошлого года выросли в несколько раз. Ростовские застройщики оживление на ипотечном рынке связывают с инициативами государства.

— Самые низкие ставки сегодня, конечно, в госбанках, — говорит директор управляющей компании «Северная Звезда» Александр Липовой (занимается реализацией жилья строительной компании «Анастасия»). — В первой половине года клиентов с ипотекой практически не было. Очевидно, люди ждали введения анонсированных правительством РФ программ поддержки ипотечного кредитования. Пожелания премьера снизить ставки по ипотеке до 7% годовых не исполнились, но как только госбанки начали выдавать ипотеку под 11%, рынок проснулся. Сейчас около 70% сделок по продаже жилья в нашей компании происходит с привлечением ипотечных кредитов.

Наиболее ходовой кредит в ростовском филиале ВТБ24 на сегодня выглядит следующим образом: цель кредита — приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, срок — 15 лет, размер первоначального взноса — 20%, средняя сумма кредита — 1,2 млн рублей, ставка — переменная, с мораторием на изменение в течение первого года (в среднем 13,1% годовых). С начала июля ВТБ24 снизил размер первоначального взноса по своей стандартной ипотечной программе до 10% при условии страхования невозврата кредита (см. таблицу).

— Размер страховой премии по страхованию риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита составляет в среднем 2% от залоговой стоимости имущества, — рассказал управляющий Ростовского регионального оперофиса ВТБ24 Геннадий Мусиенко. — Страховая премия уплачивается единовременно и сразу за весь период страхования.

По программе «Ипотека с государственной поддержкой» банк выдает кредиты под 11% годовых на сумму до 3 млн рублей, но размер первоначального взноса выше — от 20%. Эта программа запущена в рамках сотрудничества ВТБ24 и Внешэкономбанка (ВЭБ) при реализации правительственной программы инвестиций ВЭБ в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 годах (ВЭБ выкупает ипотечные кредиты, выдаваемые ВТБ24).

Частные банки, пожелавшие принять участие в государственных мерах поддержки ипотечного рынка, начали выдавать ипотеку по стандартам АИЖК, что существенно снижает кредитную ставку, особенно по кредитам на покупку готового жилья (см. материал «Ипотека на стройплощадке», с. 5).

Впрочем, коммерческие банки продолжают продвигать на рынке и собственные ипотечные программы, в том числе с плавающими ставками. Так, банк «Центр-инвест» кредитует ипотечных заемщиков по ставкам, привязанным к ставке межбанковского рынка Mosprime-6М («Моспрайм шестимесячный»).

— Для получения ипотечного кредита в размере 1 млн рублей необходим совокупный доход семьи в размере 30–35 тыс. рублей в мес., — сообщил начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Сергей Есенский. — Кроме того, в рамках программы «Ломбардный кредит» банк предлагает кредиты под залог имеющегося недвижимого имущества заемщика или его родственников, что позволяет решить проблему отсутствия средств на первоначальный взнос.

— Коммерческие банки предлагают ряд преимуществ для заемщиков. Например, рассматривают в качестве подтверждения дохода справки в свободной форме, что позволяет кредитоваться заемщикам, получающим зарплату по «серой» схеме, — отмечает руководитель Донской ипотечной компании «Рост» Лариса Белова.

Немаловажно, что банки возобновили кредитование новостроек (как наиболее рискованные, эти программы были свернуты с наступлением кризиса). Как правило, ставки по кредитам на покупку строящихся квартир (до регистрации квартиры) на 4–5% годовых выше: 14–15% — в рублях, 11% — в долларах США.

— Сегодня банки выдают ипотеку только на приобретение объектов у аккредитованных застройщиков, — подчеркивает генеральный директор «Фосборн Хоум» Елена Пономарева. — Для аккредитации требуется время. Изучение документации, согласование и подписание партнерских договоров занимают от месяца до трех, так что кардинального увеличения предложения на ипотеку в новостройках мы ожидаем ближе к осени.

Денис Вакула

Таблица. Некоторые ипотечные программы банков, наиболее активных на ипотечном рынке Ростова.
Программа	Первоначальный взнос	Ставка, % годовых	Комиссия за выдачу, рублей	Срок	Ключевые условия
Сбербанк
Ипотечный	15%	12,15–14,75	нет	До 30 лет	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения на весь срок кредитования.
Ипотечный +	10%	10,5–13,5	нет	До 30 лет	Только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств банка.
Ипотечный стандарт	20% (0% в случае оформления в залог иного жилого помещения)	10,5–13,5	нет	До 30 лет	В обеспечение оформляется кредитуемое или иное жилое помещение.
ВТБ24
Стандартная	От 20% (от 10% при оформлении страхования риска невозврата)	Фиксированная 13,6. Переменная (пересматривается 2 раза в год в зависимости от изменения ставки рефинансирования ЦБ): 1 год – от 12,6%, 3 года – 13,4%, 5 лет – 13,6%.	14300 при условии размещения первоначального взноса во вклад ВТБ24 до подписания договора купли-продажи. 1,5% от суммы кредита (не менее 24300 и не более 64300) при неразмещении взноса во вклад ВТБ24.	До 50 лет	На приобретение готового жилья.
На покупку жилья в новостройке	От 20%	До завершения строительства стандартные ставки (см. выше) повышаются на 2,5 п.п.			На приобретение квартир в новостройке.
Ипотека с господдержкой	От 20%	11%	нет	До 30 лет	На приобретение жилья после завершения строительства у юридического лица (застройщика, инвестора и т. п.).
Центр-инвест
Кредиты на покупку жилья	От 15%	1. Плавающая ставка: 12,5–13% в первый год, Mosprime-6M + 6,5 п.п. начиная со второго года. 2. Фиксированная ставка 17,5–18%.	нет	До 15 лет	На приобретение первичного и вторичного жилья. Для молодых семей возможен залог имущества третьих лиц. Кредитуются получатели бюджетных субсидий на приобретение жилья, материнского капитала.

Эксперты об ипотеке

«Конкуренция на рынке ипотечного кредитования довольно высока»

Андрей Огурцов, генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Ростове-на-Дону:
— Наибольшую долю рынка ипотечных кредитов по-прежнему занимают госбанки, хотя их доля на рынке на протяжении последних лет сокращается по мере появления новых банков с собственными ипотечными программами. Помимо федеральных и иностранных кредитных организаций, предлагающих ипотеку, есть еще масса российских банков, работающих по программам АИЖК. Тем не менее число их потенциальных клиентов ограничено более высоким первоначальным взносом — 30% против 20% у частных банков — и жесткими требованиями к подтверждению доходов. В целом конкуренция на рынке ипотечного кредитования довольно высока, поскольку спрос по-прежнему далек от докризисных величин, а число участников рынка практически восстановилось (в 2008 году многие банки свернули свои ипотечные программы, а сегодня восстанавливают).

«Ипотечный кредит по стандартам АИЖК обойдется заемщику дешевле»

Лариса Сулацкая, Управляющая филиалом «Ростовский» Банка «ГЛОБЭКС»:
— Прежде всего потенциальному заемщику необходимо обратить пристальное внимание на программу ипотеки: выдается ли она по стандартам АИЖК или банк применяет собственную программу ипотечного кредитования. Несмотря на то что кредитование по стандартам АИЖК требует обязательного предоставления справки по форме 2-НДФЛ, можно с большой долей уверенности утверждать, что такой ипотечный кредит обойдется заемщику дешевле. Немаловажно еще учитывать, на первичном или на вторичном рынке недвижимости приобретается жилье. В первом случае следует проанализировать, насколько застройщик финансово стабилен и способен исполнить свои обязательства.
И безусловно, при рассмотрении любого ипотечного кредита необходимо внимательно читать кредитный договор на предмет так называемых дополнительных условий, связанных со страхованием заемщика и пр. Во внимании вообще нуждаются все условия взятия кредита, в том числе случаи, в которых банк может потребовать досрочного погашения кредита.

«Наступил удобный момент для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита»

Лариса Белова, Руководитель Донской ипотечной компании «Рост»:
— Летом 2010 года в ипотечном кредитовании произошли кардинальные изменения. Объемы кредитования за 6 месяцев 2010 года вышли на уровень кредитования в 2007 году. Если тенденция сохранится, то объемы 2008 года будут достигнуты уже в 2011 году. При этом процентные ставки по программам Государственного агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) сегодня ниже, чем до кризиса, а цены на недвижимость еще не вернулись к докризисным уровням. Поэтому считаю, что сегодня наступил удобный момент для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита. Многие игроки рынка уже активизировались. Но в полной мере оценить тактику и стратегию каждого из них можно будет к концу года. Все больше банков начинают работать по стандартам АИЖК и могут выдавать кредиты по ставкам даже ниже, чем у госбанков, особенно если хорошо отлажена система рефинансирования выданных кредитов.